서울을 팔면 캐나다땅 모두를 살수 있을까. 정답은 yes이다.
그럼 서울의 땅값은 캐나다 땅값의 몇배일까. 서울은 남한면적의 1/200이다. 그리고 남한은 캐나다의 1/100이다. 그런데 서울의 토지총액은 시가보다 크게 낮은 공시지가로만 1078조원(2007년,통계청)이고 캐나다의 토지총액은 시가로 1조5천억달러이다.
따라서 시가총액기준으로 서울토지총액은 캐나다전체 토지총액보다도 훨씬 높다. 같다고 해도 서울의 땅값은 캐나다 땅값의 무려 2만배에 달하고 있는 것이다.
서울땅 1평=캐나다 땅 최소 2만평인것이다. 그럼 왜 이렇게 비싼것일까. 그 이유를 수구매국노(이명박류)주장과 슬픈한국(애국진영)반론으로 나누어 살펴보도록 하자.
첫째-부동산 관련세제
수구매국노(이명박류)주장
매국노들도 한국의 보유세가 0.2~3% 수준으로 선진국의 1.0~3.0%에 비해 턱 없이 낮은것을 잘 알고 있다. 1/3~1/10수준인것이다. 이것이 부동산 버블 형성의 가장 큰 이유다. 그러나 죽어도 못올리겠다 라는 입장이다. 만약 노무현 종부세 신설처럼 까불면 살해하겠다는 입장이다. 실제로 노무현은 종부세 때문에 목숨을 잃었다.
슬픈한국 반론
전문가들은 한국의 경우 부동산에 대한 탐욕이 유독 심한 점을 감안해 부동산보유세를 세계 최고수준인 3.0%수준까지(지금의 10배수준,토지보유세의 경우 20배수준)끌어 올려야 한다는데 전혀 이견이 없다.
둘째-금융부분의 과도한 부동산시장 올인
수구매국노(이명박류)주장
금융연관배율(금융자산잔액/명목 GNI)
미국 10.11배-2008년 6월말 기준
일본 11.62배-2008년 6월말 기준
한국 9.13배-2008년 9월말 기준
수구매국노(이명박류)가 가장 잘 들고 나오는 논리가 바로 GDP 대비다. 한국 금융시장이 부동산에만 올인해 규모가 작아졌다는것은 사실이 아니라는것이다. 금융연관배율만 보면 그럴듯도 하다. 다음 도표를 또 보자.
우리나라의 한국의 명목 GDP 대비 토지자산 배율은 3.7배로 프랑스의 3.0배,미국 2.8배,일본은 2.4배,캐나다 1.1배에 비해 높았다. 한국의 부동산 거품이 어떤 나라보다 심각한 상태라는 의미다. 그러나 이명박류는 정신나간 수준으로 심각하지는 않다는 주장이다.
아파트,주택,빌딩,공장등을 합한 유형고정자산총액은 GDP의 3.0배로 호주(3.0배) 미국(3.1배) 프랑스(3.1배)와 큰차이가 없다는 입장이다.
슬픈한국 반론
주요국 GDP대비 가계부채 비율
국가 미국 영국 한국 일본 독일 프랑스
GDP대비 99% 90% 89% 79% 54% 47%
한국의 GDP대비 가계부채비율은 임계점을 향해서 가고 있다. 그럼 이 돈은 어디서 나오는것일까. 바로 은행이다. 가계부채가 이 지경 막장까지 치달을 정도면 은행의 예대구조가 과연 안전할까.
주요국 은행예대율
국가 스폐인 한국 미국 아시아평균 중국 일본
예대율 186% 141% 112% 82% 75% 74%
가계부채로 무너지고 있는 PIGS국가의 대표국가 스폐인보다 약간날뿐 서브프라임위기의 미국보다도 훨씬 은행예대구조가 열악하다. 그 덕에 한국의 은행들은 하루하루를 중앙은행의 지원과 무차별 CD와 후순위채 발행으로 견디고 있다. 그 결과 금리매카니즘이 완전히 망가져 회복불능 상태에서 죽음을 기다리고 있다.
주요국 가계금융자산대비 가계금융부채 비율
국가 한국 미국 영국 일본
비율 47% 31% 23% 22%
금융자산은 쥐뿔도 없으면서 금융부채는 턱없이 많다. 금융자산의 절반만큼 부채가 있다라면 이것은 정상적 구조라고 할수 없다. 20%선 언저리 이하여야 정상이다. 이 정도라면 금융자산을 다 깨고 빚부터 갚는것이 순리일것이다.
주요국 가계자산중 금융자산 대비 부동산자산 배율
국가 한국 일본 미국
비율 480% 62% 36%
더욱 충격적인것은 금융자산대비 부동산자산 규모다. 거의 재산의 전부가 부동산뿐인것이다. 흔히 우리가 가진것은 불알 두쪽뿐이란 표현을 쓰는데 한국이 딱 그짝이다. 이런 상황속에서 부동산이 폭락이라도 하는날엔 말그대로 불알 두쪽만 남게 되는것이다. 전체가계자산중 부동산비중이 83%. 충격적인 수준을 넘어 저주에 가까운 수준이라고 할수 있을것이다. 한국은 금융의 과도한 부동산올인 정도가 아니라 저주에 가까울 정도로 올인하고 있는것이다.
셋째-임대 APT건설정책
수구매국노(이명박류)주장
땅이 좁은 수도권개발을 위해서는 아파트가 효과적이라는 주장이다. 이를 위해 수구매국노들은 그린벨트해제,산바로밑에 산보다 높은 아파트 건축허가,용적률(대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율) 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)특혜남발,재건축 조건완화등의 정신나간 정책을 취하고 있다.
한마디로 후손과 부채의 무서움을 생각하지 않는 정책이라고 할수 있다. 웃기는것은 그러면서도 주택공급가는 계속 천정부지로 뛰고 있다라는 사실이다.
슬픈한국 반론
공공 임대주택 보급률
국가 네덜란드 스웨덴 프랑스 영국 독일 일본 한국
비율 36% 29% 29% 24% 20% 10% 2.9%
선진국의 경우 통상 극빈층+차상위계층의 최소 인구구성비율인 20~40% 이상의 공공임대주택을 한국에 비해 훨씬 저렴한 가격과조건으로 공급하고 있다. 도심재개발 방식의 경우 거의 공공주도방식이어서 한국처럼 그 이익을 민간이 싹슬이 해가는 경우도 거의 없을 뿐더러 임대주택이 아닌 부분을 한국처럼 아파트로 무식하게 지어대지 않는다.
또한 재개발기간이 길고,여러 사회구성원이 참여한 단체가 그 의사결정 과정 곳곳에 관여해 한국과는 정반대로 풍광,조건등이 가장 좋은곳에 사회적약자들을 우선적으로 배려해 입주시키고 있다. 그러나 한국은 공공임대주택의 건설이야말로 주택 버블을 가로막을 최대의위협으로 보고 온갖시도를 통해 보급확대을 필사적으로 저지하고 있다.
오늘의 본론
우리나라의 주택버블이 얼마나 심각한가. 부동산방 맨위쪽에 보면 수도권 평당 매매가가 1781만원,전세가가 655만원으로 나와 있습니다. 30평짜리아파트를 사려면 대략 5억4천만원 전세를 살려면 2억정도 있어야 한다라는 이야기입니다.
그러나 한국의 수도권 주택의 적정가격은 30평 기준으로 6600만원~1억 5천만원이 적당합니다. (이 부분은 전에 이야기 했고,나중에 다시 또 할것입니다) 그 이상은 모두 버블입니다. 물론 이것은 아파트따위가 아니라 땅이 있는 주택을 기준으로 한것입니다.
그럼 자기 땅도 없이 공중으로 얹혀지은 아파트는 얼마가 적당할까요. 살면 안됩니다. 사서도 안됩니다. 그건 집이 아니라 임시거처 입니다. 살곳없는 거지들에게 밖에서 자다 얼어죽지 말라고 국가에서 지어주는 집단거주촌에 불과한것입니다.
그래도 굳이 가격을 매기자면 얼마정도가 적당할까요. 서울의 요지 기준으로 새아파트라고 쳤을때 30평 기준으로 8600만원 이하가 적당합니다. 물론 낡고 허름한 아파트는 평가가치 0원, 재건축을 할 경우에는 폐기비용을 지불하고 그 집에서 나가야 합니다. 차를 폐차할때 처럼 번호판을 떼고 몰래 도망가는 식의 범죄를 저지른다면 10년 이하의 징역이나 1억이하의 벌금형에 처하는것이 적당하다고 봅니다.
그러나 그런 범죄를 저지르지 않아도 아파트에 사는것 자체가 죄입니다. WHY? 후손들이 엿을 먹기 때문입니다. 그많은 쓰레기들을 대체 어디다 다 치웁니까.
마주보고 있어서 여름에도 창문조차 못 열고,정신병 있는 사람은(공황장애,우울증,불안장애,정신분열,충동조절장애)베란다로 걸어다니기도 무섭습니다. 위에서 쿵쿵 아래에서 (냄새)솔솔 천장에서 (빗물)질질 수도꼭지에서 (녹물)졸졸. 집이 아니라 감옥이고,놀이기구 꼭대기에 항상 매달려 사는꼴입니다.
이런 쓰레기들을 금융마피아+건설마피아들이 환금성이 좋다+매매가가 영원히 올라갈것이다라는 사기질로 떼돈을 거두어 들이는데 활용해온것이 작금의 한국 아파트공화국의 처참한 실체인것입니다.
제가 엊그저께 한 투기꾼이야기를 들었습니다. 서울 외곽의 낡은 빌라를 딸의 저축(1천만원)+친구돈(8천만원)+은행대출(8천만원)을 빌려서 1억7천만원에 샀다가 지금 3억3천만원이 되었다고 하네요. 수작질을 해서 세금 덜낼 궁리에 한창이랍니다.
지금은 은행대출 1억7천만원에 빌라가격은 3억3천입니다. 그러나 매매가 안됩니다. 그런데도 추호도 주택가격이 떨어질것이라고는 생각을 안하더군요.
한마디 해줬습니다. 그 집의 적정가격은 0원에 가깝다라고 말입니다. 저는 그 집이 지어지기 전부터 근방에 살았습니다. 당시 허허벌판에 저희집이 거의 최초의 허가주택이었는데 단독주택 30평 100만원에 샀습니다. 그리고 얼마있다 그빌라가 건축되었죠. 가격은 165만원 정도. 그러니까 30년도 안되어 주택가격이 200배 오른것입니다.
월급은? 그 당시에 노동자 월급이 정확하지는 않은데 한 3~4만원정도. 지금 한국의 노동 급여자 평균 월급이 185만원정도 됩니다. 따라서 한 40배 정도 올랐다고 볼수 있겠죠. 그러니 주택 가격은 최소 5배이상 과도하게 오른것이라고 볼수 있는것입니다.
그럼 물가는 얼마나 올랐는가. 그 당시부터의 지금까지의(1970년대~2000년대) 공식인플레이션율은 대략 10%남짓. 그럼 30년간이라면 대략 물가가 15배정도 뛴것입니다.
그런데 물가 15배...............임금 40배................부동산 200배
말이 안되죠. 물가는 가짜물가입니다. 물가의 경우 제품의 양도 줄고 가격을 올릴때마다 신제품으로 바꾸어버립니다. 주구장창 오르지 않는 품목만 잔뜩 물가지수에 포함시켜 놓죠. 따라서 가짜물가인것입니다. 부동산은 아예 물가에서 빼버렸습니다. 그 결과 천정부지로 올라 버렸습니다.
제가 전에 이야기 했듯이
지금의 물가지수 시스템은 가짜입니다. 실제로는 더 많이 오르고 있습니다. 그럼 어떤 것이 바람직한것인가. 통계를 솔직히 바로잡고 물가는 올려야 합니다. 올라가야 한다라는 이야기입니다. WHY? 인위적으로 물가를 안정시키려다 벌어진 위기가 바로 작금의 위기이기 때문입니다.
1930년 대공황 이전부터 경제학자들은 이미 이러한 풍선효과 사기질에 대해 경고한적이 있습니다. 물가안정은 결국 필연적으로 자산버블을 야기한다라는것입니다. 여기서 1차 빈부격차가 발생하게 되죠.
그리고 물가를 계속 안정시키려는 통화정책(통화증발책)은 결국 그자체로서 2차빈부격차를 발생시키게 됩니다.(통화에 먼저접하는 순으로 상대적 부의 증가) 그러한 통화증발은 정부의 사기물가 통계 여부와 관계없이 이미 인플레이션인데 그 인플레이션이 가져오는 인플레이션 세금(간접세효과)와 화폐자산 인플레이션에 대한 부과 세금은 3차빈부격차를 발생시키게 됩니다.
이러한것들이 더해져서
경제위기->금융위기->재정위기->공황직면->다시 통화증발->자산버블,빈부격차증가
의 무한반복이 일어나게 되는것입니다.
여기서 빈부격차는 공황의 "원인"이자 "결과"입니다.
따라서 저런식으로 통화증발과 부동산버블을 방치하게 되면 빈부격차를 외면가능하다라는 전제하에 끝없는 유지가 가능한것입니다.
그러나 실제로는 불가능합니다. 폭동이 일어나기 때문입니다. 따라서 언론을 장악하고 공권력을 강화하고(경찰국가)하는 작업이 필요한것입니다. 죽을 만큼 빈부격차로 조지다 죽을때되면 잠시 풀어주고 그랬다가 다시 죽을만큼 조이고의 무한반복이 되는 것입니다.
그것을 막을 유일한 방법이 무엇이냐.
조세 복지 선진화라는것뿐입니다. 현경제시스템의 핵심원동력인 빈부격차를 사전예방하고 사후조정해낼 유일한 처방약인것입니다->이것은 오직 민주주의로만 달성가능합니다.->민주주의를 하려면 투기질을 버리고 건전한 투자를 하면서 공동체사회의 1/n의 의무를 다하고 살아야 합니다.
그래서 부동산은 폭락해야 하는것입니다. 그리고 폭락할수 밖에는 없습니다. 5억4천에 산 아파트가 최소 1/5토막이 나야 정상이라는것에 대해 믿을수 없다라는 분들이 많으실것입니다.
바로 공황장애입니다.(현실감각이 떨어지고 주위의 모든것이 두려워짐) 인정하고 싶지 않은것입니다. 여기에 이명박,조중동,삼성,토건마피아,금융마피아들은 대동단결해 걱정하지 말라고 다독거립니다.당연히 믿고 싶어집니다. 그들에게 자신들의 부동산버블을 지켜줄 힘이 있다라고 믿고 싶겠죠.
그러나 불행히도 그런것은 없습니다. why? 이글을 처음부터 다시 읽어 보시면 압니다. 한국은 이미 금리인상에 견딜수 없는 구조이며,그것을 벗어날 방법도 없기 때문 입니다. 그리고 그 금리는 한국이 결정 하는것이 아니라 경제선도국(현재로선 미국)이 결정합니다.
제가 전전글에서 패권이 뭐라고 했죠? 자신이 강해져야 하는게 아니라 다른국가를 망하게해서 잘살수 있는 힘이 바로 패권인것입니다. 너보다 내가 덜 무너지면 이기는것입니다.
지금 많은분들이 불확실해 합니다. 달러,유로,엔,위안..과연 어느 화폐가 더 불안한가. 사실 모든 화폐가 불안합니다. 최근 30~40년간 거의 모든 화폐의 가치가 99%이상 대폭락했기 때문입니다. 따라서 화폐 모두를 불안전하다라고 해야 맞는것일것입니다.
그러나 그럼에도 화폐는 언제나 경제의 핵입니다. 화폐의 선택과 그로 인한 구도(환율)로부터 경제가 시작되기 때문입니다. 무역,자본거래등. 따라서 모든게 안개처럼 보여도 질서는 결국 잡히게 될것입니다. 그 질서는 과연 어떤 질서일까.
적어도 단기적으로는(제가 말하는 단기는 투기꾼들이 말하는 다음날이 아니라 적어도 3개월~3년의 기간입니다.)달러화가 최고의 위상으로 부상하게 될것입니다. 그 가장 큰 이유중의 하나가 바로 부동산버블 억제와 금리정책가용성 회복능력입니다. 부동산버블이 횡횡하고 금리가 살아 위아래로 꿈틀거릴수 없다라면 그 나라경제는 식물경제나 마찬가지라고 할수 있기 때문입니다.
역설적으로 실물자산에 비해서 가치하락이 더디고 가치회복이 빠른 화폐가 다시 맨앞에 서게 될것이라는 이야기 입니다. 지금 그런 화폐는 의심의 여지도 없이 바로 달러화라고 할수 있을것입니다.
마지막으로 세금,국채,돈의 행보를 잘 보시길 권해 드립니다. 세금을 걷느냐,국채를 발행하느냐,돈을 찍어대느냐. 이명박은 부자들,부동산투기꾼들 세금은 깍아주고,국채는 무지막지하게 찍고,통화는 정신병적으로 증발하고 있습니다.
반대로 돈 안찍고,국채발행 줄이고,부자들 특히 부동산투기꾼들 세금걷어야 경제 회복됩니다. 여기서 첫번째 회복이 일어나고,그러면서 환율안정하고,직접세 비중 늘리고,물가안정하면서 간접세줄이고 이를통해 인플레이션세금과 조세를 줄여야 두번째 회복이 일어나고,이 과정속에서 부동산버블이 잡혀야 물가 오르면서 (제조업활기,고용활기-이 부분은 다다음글쯤 설명)고용 살아납니다. 그래야 세번째 회복이 일어나게 됩니다.
중간쯤에서 말했던 매카니즘과는 반대로 빈부격차의 완화 매카니즘이 일어나게 되는 것입니다. 그리고 이를 위해 중앙은행폐지(발권기능 시중은행으로 다시 패스),법화제도폐지(다양한 민간화폐제도 도입,정부는 공정거래위원회처럼 감시만),부동산 보유세 3%시행(지금의 10배)해야 다시는 위기가 재발되지 않을것입니다.
흔히 말하는 금본위제 회귀는 불가능합니다. 그렇다고 현행 화폐제도의 유지 또한 더더욱 불가능합니다.(빈부격차를 딛고 이의 강화를 통해 성장하는 매카니즘) 그렇다고 단기적인 다극체제로의 전환 패권 변화는 더더욱 불가능합니다. 이부분에 대한 설명은 여러분이 세계 금융의 기본현황 데이터만 펼쳐놓고 숙고해 보아도 잘 아실수 있으실 것입니다. 여전히 G-2는 미국 EU인것입니다.
무엇보다도 패권의 속성이 그러합니다. 이것은 미국의 속성(패권국)이 아니라 여타국가(패권추종 국가)의 속성이 그러하다라는 이야기입니다.1등에 몰려가 줄을 서서 질서를 잡으려고 하는 패거리 속성은 영원불멸한것중 하나입니다.
지금 중국이라는 나라가 미국을 대체할수 있는가. 그것은 어림반품 어치도 없는일인것입니다. 대접으로 물을 퍼서 강을 옮기려는 시도처럼 무의미한것입니다. GDP2위라고 G-2는 아닌 것입니다. 대기업 입사 했다고 2년 차에 바로 100억 모을수 있는것이 아닙니다. 더욱이 중국은 이번 위기의 핵심인 빈부격차 해소,부동산버블 해소,민주주의 구현,조세복지 선진화와는 완전히 정반대의 극단을 달리는 나라입니다.
한국도 마찬가지입니다. 궁극적인 해법은 한국 중국이 아니라 EU일것입니다. 단기적 관점에서는 미국경제의 추이를 주목하고 장기적 관점에서는 EU식으로 방향을 잡고 가야한다라고 보는것이 옳을것입니다.
물론 이것이 아시아공동체를 의미한다거나,위안화 국제화로의 편입,중화경제권으로의 편입등을 의미하는것은 아닙니다. 바로 조세복지선진화를 통한 유럽식 조세선진복지국가로 가야한다라는 의미입니다. 지금 중국은 한국과 정치 경제적으로 협력의 대상이 아니라 가장 혐오하고 피해야할 비민주적,경제양극화정책을 펴고 있는 나라이기 때문입니다. 그럼 중국의 경제성장만이라도 줏어먹는 전략은 올바른것일까요. 결코 아닙니다. 중국경제는 조만간 파탄나게 될것이기 때문입니다.
30년 연속 10%성장. 저는 최소 지금 GDP의 30~40%는 뒤로 후퇴가 일어나야 중국경제가 반등을 시작할수 있으리라 보는 사람입니다. 만약 그렇지 못하다면? 그럼 한국은 반대쪽으로 망하게 될것입니다. 조선 전자 자동차등은 이미 중국의 추격권에 들어 왔으며,중국은 미국보다 수백배는 더 악랄한 패권을 구사할 가능성을 지닌 국가이기 때문입니다.
쉽게말해 중국은 조공을 달라고 할수도 있으며, 북한을 떡하니 차지하고 통보조차 안할수 있으며 (남한 따위에게 중국이 뭐가 아쉬워서 왜?) 일시에 한중교역을 중단시킬수도 있는 (버르장 머리를 가르치기 위해) 비이성적 국가입니다.
단기적으로는 일본 미국이 한반도에 더 해악을 끼쳤지만 중국은 그 수십배의 기간동안 우리나라를 괴롭히고,고구려영토를 갈취해간 국가이기도 합니다. 이제 이런 국가에 또다시 목을 메여 가고 있습니다. 중국이 잘되면 그잘된 중국에 의해,중국이 망하면 그여파로 인해,이래도 망하고 저래도 망하게 생긴것입니다.
현재 삼성,LG,현대차의 순이익은 중국효과가 아니라 on-ly 환율효과이며 전세계 전문가들중 그것을 모르는 사람은 한명도 없습니다. 따라서 현재 전세계에서 삼성등을 호평하는 전문가 또한 단한명도 없습니다 (조중동의 해외석학 인터뷰기사들은 모두 빨아주기 조작기사 입니다.) 이런 가운데 부동산이 무너지지 않고 버틸수 있을까요. 천만의 말일뿐입니다. 하늘이 무너져도 부동산버블은 더이상 버틸수 없습니다.
ps)
-일본을 제외하고 한국이 GDP대비 채권발행잔액 114%로 아시아 1위로 예대율,가계부채뿐만 아니라 채권시장까지 세계최고 수준의 개막장으로 치닫고 있네요. 이제 돈을 구하려면 안드로메다까지 가야할듯 합니다.
[국가별 GDP대비 채권발행잔액 비율]
국가 일본 미국 한국 독일 대만 중국 영국 홍콩
비율 202% 169% 114% 71% 56% 50% 46% 34%
출처 : http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=209928